S naší podporou Vám to půjde lépe.Získáte strategického partnera.
Naším cílem je Váš úspěch.Získáte kompletní servis.
Jsme připraveni uskutečnit Vaše vize.Získáte nadhled a praktická řešení.

Aktuality

Článek - Spoluvlastnický podíl na nebytovém prostoru a předkupní právo

Novelou občanského zákoníku č. 460/2016 Sb., účinnou od 1.1.2018 došlo k opětovnému zavedení institutu zákonného spoluvlastnického předkupního práva. Praxe ukazuje, že předmětná novela však neřeší všechny možné důsledky a při převodech spoluvlastnických podílů tak dochází ke značným komplikacím. V našem příspěvku se zaměříme na převody spoluvlastnických podílů na nebytových prostorech vedených v katastru nemovitostí jako samostatné jednotky.

 

Typickým a nejčastějším příkladem nebytové jednotky je garáž s jednotlivými parkovacími místy, může to být ale i sklep nebo jiný nebytový prostor. Spoluvlastnický podíl na takové nebytové jednotce je pak v drtivé většině případů spojen s užíváním konkrétního bytu. A právě při převodu bytu, se kterým je spojen spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, může dojít ke sporu zapříčiněnému existencí zákonného předkupního práva.

 

Zůstaňme u nejčastějšího případu - garáž s parkovacími místy. Jednotlivé parkovací stání, které je spojeno s užíváním bytu, nelze totiž spolu s bytem jen tak převést. Převodce, pokud chce v souladu se zákonem řádně vypořádat zákonné předkupní právo a který rovněž nechce spekulovat s výší kupní ceny, musí podíl na garáži představující možnost využití jednoho parkovacího stání nabídnout ostatním spoluvlastníkům ke koupi, a to v souladu s ust. § 1124 občanského zákoníku. A právě tady mohou nastat nepředvídatelné komplikace. Co se stane, pokud bude mít některý z dalších spoluvlastníků o podíl převodce zájem? Co když jich bude hned několik? Neopadne zájem koupěchtivého o koupi bytu, když nebude mít kde zaparkovat svůj vůz? Tyto a další otázky jsou jistě na místě.

 

Jedním z možných způsobů, jak do budoucna předejít uvedené situaci, naznačuje ust. § 1125 občanského zákoníku, které obsahuje právní úpravu vzdání se předkupního práva s účinky pro právní nástupce. Takové vzdání se spoluvlastnického předkupního práva je možné učinit dohodou všech spoluvlastníků. U menších staveb s několika jednotkami si toto lze celkem dobře představit, nicméně u větších bytových domů zřejmě jen obtížně proveditelné. Dále pak je samozřejmě možné vzdát se předkupního práva jednostranným prohlášením o vzdání se předkupního práva. Třetí variantou je pak učinění prohlášení o vzdání se předkupního práva již v převodní smlouvě na jednotku. Druhá a třetí varianta však ke komplexnímu řešení problému příliš nepřispěje, pokud takové právní jednání neučiní všichni spoluvlastníci jednotky, která je nebytovým prostorem.

 

Při použití kteréhokoliv z uvedených způsobů musí být z právního jednání o vzdání se předkupního práva vždy zřejmé, že se jedná o trvalé zrušení předkupního práva vztahující se na všechny další právní nástupce. V návaznosti na předmětné ustanovení je v ust. § 23 odst. 1 katastrálního zákona stanoveno, že vzdání se předkupního práva spoluvlastníka se zapíše jako poznámka do katastru nemovitostí.

 

Při výstavbě nových bytů by na řešení mohlo být myšleno již v úplných začátcích, kdy jediný vlastník (developer) buď učiní jednostranné prohlášení o vzdání se předkupního práva, a nebo do kupních smluv pro první nabyvatele bude zakotveno prohlášení, kterým se i tito nabyvatelé vzdají svého předkupního práva s účinky pro své právní nástupce. Tím by došlo k vypořádání předkupního práva do budoucna a nemohlo by tak dojít ke komplikované situaci popsané výše. Otázkou zůstává, jak se praxe k takovému řešení postaví.

 

Zákonodárci jsou si komplikovaností otázky vypořádání spoluvlastnického předkupního práva, kterou do právních vztahů znovuzavedením předkupního práva vnesli, dobře vědomi, a z toho důvodu je již připravována novela občanského zákoníku týkající se nejen bytového spoluvlastnictví. Dle novely by mělo být zavedeno zcela nové ustanovení, jenž by zrušilo zákonné spoluvlastnické předkupní právo pro převody podílů na nebytových jednotkách, které jsou jako příslušenství převáděny spolu s bytem. Nicméně chystaná novela je zatím ve fázi připomínkového řízení, a prodávající si na řešení komplikované situace ještě nějakou chvíli počkají. 

 

Mgr. Renata Hovorková

advokát

 

Mgr. Bára Beníšková

advokátní koncipient